Terrenos escassos, custos crescentes e a transformação dos bairros mais valorizados ajudam a entender os novos valores do mercado imobiliário paulistano.

As discussões sobre o preço dos imóveis em São Paulo costumam partir da mesma pergunta: os valores ainda podem cair?

Para Raphael Guaraná, cofundador da Jardins & Co., o mercado aponta para outra direção. Nos bairros mais valorizados da cidade, os preços refletem uma combinação estrutural de fatores: terrenos cada vez mais raros, custos de construção em alta, maior complexidade para financiar novos empreendimentos e uma oferta limitada de imóveis com localização e qualidade construtiva relevantes.

Essa equação começa antes mesmo de um empreendimento chegar ao mercado.

O terreno como ponto de partida

Todo projeto imobiliário nasce da disponibilidade de uma área capaz de sustentar sua viabilidade. Em São Paulo, há capital e incorporadores interessados em desenvolver novos produtos. O principal desafio está em encontrar terrenos adequados, formar áreas e construir projetos coerentes com cada localização.

A esse cenário soma-se o custo do capital. Recursos provenientes de bancos, fundos e operações estruturadas estão mais caros, exigindo decisões precisas desde as etapas iniciais do empreendimento.

Também há uma pressão direta dos custos de construção. Em julho de 2026, o INCC-M acumulava alta de 6,40% em 12 meses. Considerando apenas São Paulo, o avanço chegava a 6,90%, segundo a FGV IBRE.

Quando terreno, mão de obra, materiais, financiamento e desenvolvimento ficam mais caros, torna-se difícil imaginar novos lançamentos chegando ao mercado pelos mesmos valores praticados anteriormente.

Uma nova referência para imóveis antigos

Esse movimento não afeta apenas os empreendimentos novos. Ele também modifica a percepção de valor sobre os imóveis existentes.

Edifícios antigos bem construídos, com plantas generosas e localizações consolidadas, passam a ser comparados ao custo de reposição de um produto novo. Dependendo da arquitetura, do estado do edifício e do potencial de reforma, esses imóveis encontram espaço para uma nova leitura de mercado.

Os dados mais recentes já indicam valorização. Em julho de 2026, os preços anunciados dos imóveis residenciais em São Paulo acumulavam alta de 3,7% em 12 meses. Nos Jardins, o valor médio anunciado chegou a R$ 17.833 por metro quadrado, o terceiro maior entre os bairros monitorados pelo Índice FipeZAP.

Essa média, no entanto, reúne produtos muito diferentes. Lançamentos, imóveis reformados e unidades excepcionais já operam em patamares consideravelmente superiores.

Os Jardins diante de um novo ciclo

Durante muitos anos, as características urbanísticas dos Jardins limitaram o ritmo de renovação imobiliária da região. Nos últimos anos, novos projetos residenciais e movimentos corporativos passaram a sinalizar uma transformação gradual desse cenário.

A aproximação entre moradia, trabalho, gastronomia, serviços e vida cultural também fortalece o interesse por bairros nos quais diferentes dimensões da rotina podem acontecer a poucos minutos de distância.

Para Raphael Guaraná, esse processo tende a ampliar a demanda residencial e a valorizar tanto os novos empreendimentos quanto os imóveis antigos que preservam qualidades difíceis de reproduzir.

Em uma cidade na qual desenvolver novos projetos se torna mais caro e os terrenos bem localizados permanecem limitados, o preço deixa de ser explicado apenas pelo imóvel. Ele passa a refletir a raridade daquela combinação específica de endereço, arquitetura, área e possibilidade de transformação.

Compreender essa nova referência é essencial para comprar, vender ou desenvolver um imóvel com uma visão consistente de mercado.

Fontes: Índice FipeZAP, julho de 2026, e FGV IBRE, INCC-M, julho de 2026.